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5月1营改增对房产行业的影响

2016-04-27 来源:
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房地产业和建筑业“营改增”有四个要点:一是享受过渡政策,二是土地成本不计入销售额,三是不动产抵扣,四是融资成本不纳入抵扣。具体政策如下:

  第一,房地产开发企业土地成本不计入销售额,购进其他机器设备、办公用品、不动产等都可以进行抵扣。土地是房地产项目开发最主要的成本,平均大约占到30%,不计入销售额对房地产开发企业而言是最大利好。

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  第二,企业从银行贷款等融资成本不能被纳入抵扣。根据规定,纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

  第三,不动产纳入抵扣。新购进不动产分两年抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,这将给所有新增不动产的企业带来红利。

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亚博体育苹果怎么下载亚博注册登录银河开户亚博担保网  第四,明确了二手房交易的增值税规定。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税(北上广深除外);不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。而对北上广深区域,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含 2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

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  第五,建筑业享受优惠政策。针对一些人员成本占比较高的业务模式,如一般纳税人以清包工方式提供建筑服务、一般纳税人为加工工程提供的建筑服务、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法,适用3%的征收率。

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  “营改增”后的房地产税负测算:总体上市房企税负减小,个别企业税负加重。

  5月1日之后,对房地产和建筑业的征税从5%和3%的营业税变为税率11%的增值税,税率大幅度提高。但对这两个行业有过渡性的优惠政策,再加上不动产抵扣、土地成本不计销售额等利好政策,总体上企业税负还是会下降。

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  我们对7家主要上市房企“营改增”后的税负变化进行了测算,除华侨城外其它6家上市房企的税负都有所减轻,7家上市房企减税额占行业净利润的平均比例为11%。华侨城的税负增加主要是其营业成本与营业收入之比明显低于其他6家企业,华侨城为0.4而平均值为0.6,这样的财务结构使得可抵扣额少从而导致“营改增”后税负上升。


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